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BONUS PRIMA CASA

BONUS PRIMA CASA

Nelle scorse settimane abbiamo analizzato quelli che sono i principali cambiamenti introdotti dalla legge di Stabilità, a partire dal 1° gennaio 2016, in tema di bonus casa, rent to buy e in tema di tassazioni; in questo articolo faccamo luce un’ altra importante novità introdotta in tema di agevolazioni prima casa.

Bonus prima casa: agevolazione fiscale

Fino al 31 dicembre 2015 chi aveva in precedenza sfruttato le agevolazioni prima casa per l’acquisto di un immobile poteva nuovamente richiederle solo e soltanto vendendo l’immobile per cui erano state richieste, per poi affrontare il nuovo acquisto in modo agevolato.
Una delle novità più rilevanti introdotte quest’anno riscrive completamente il modus operandi scritto sopra: oggi, infatti, chi ha già acquistato in passato una prima casa usufruendo delle agevolazioni e necessita di ricomprare un nuovo immobile senza possibilità di vender prima il precedente può farlo sfruttando nuovamente i benefici fiscali prima casa. L’unica condizione che deve verificarsi è che la prima abitazione per cui eran state richieste le agevolazioni deve essere alienata entro un anno dalla data dell’atto di acquisto della seconda.

…Ma facciamo un passo indietro.

Quali sono i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa?

Imposta di registro: si applica quando la parte venditrice è un privato oppure un soggetto passivo Iva, e comunque diverso dall’impresa costruttrice. L’imposta proporzionale di registro viene quindi stabilita nella misura del 2%. Trattandosi di abitazioni, è possibile applicare l’imposta sul cosiddetto valore catastale (opzione del prezzo/valore) quindi il 2% si applicherà sul valore catastale dell’immobile e non sul valore di mercato. Le imposte ipotecarie e catastali sono previste nella misura di 50 euro ciascuna.

Iva: l’agevolazione prima casa esiste anche come beneficio in caso di acquisto dall’impresa costruttrice e quindi rientrante in regime Iva. In questo caso l’Iva ha un’aliquota ridotta, pari al 4%, ma si applica sul prezzo di dichiarato in atto, poiché nell’Iva la base imponibile è data dal prezzo dichiarato di vendita.

Acquisti per successione e donazione: la novità è prevista anche in caso di acquisti di prima casa per successione o donazione. E’ infatti previsto un beneficio prima casa, sempre in presenza dei requisiti e delle condizioni previste dalla legge (vedi a seguire), anche per questi acquisti. In questo caso, l’agevolazione è un’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Credito d’imposta: chi vende e riacquista una prima casa ha diritto a un cosiddetto credito d’imposta: può scomputare l’imposta già pagata dall’imposta da pagare per un altro acquisto prima casa.

Quali sono i requisiti per poter accedere alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa?

requisito oggettivo: deve trattarsi di immobili ad uso abitativo, escluse quelle di categoria catastale A1, A8, A9 (i cosiddetti immobili di lusso);

– risiedere nel comune dove si acquista l’immobile agevolato (in mancanza, la residenza può essere trasferita entro 18 mesi dall’acquisto);

– non possedere, neppure in titolo di comunione, altre abitazioni nello stesso comune;

– non possedere altre abitazioni su tutto il territorio nazionale acquistate con le agevolazioni prima casa ed è qui che è intervenuto il legislatore, consentendo di rimandare l’avveramento di questa condizione anche all’anno successivo dal nuovo acquisto.

Quali sono le cause della perdita dell’agevolazione?

La falsa dichiarazione di uno dei requisiti sopra elencati da parte del contribuente o il mancato trasferimento entro l’anno dell’immobile preacquistato in maniera agevolata comportano la decadenza dell’agevolazione.

Oltre a questi casi vi può inoltre essere anche un’altra causa di decadenza: l’alienazione nei primi cinque anni dall’acquisto dell’immobile agevolato. In questo si verifica la decadenza dall’agevolazione, a meno che il contribuente riacquisti entro l’anno successivo un altro immobile da destinare a propria abitazione principale. Importante specificare che in questo caso non è necessario che si tratti di un riacquisto prima casa.

Quali sono le conseguenze della perdita dell’agevolazione?

In caso di perdita dei benefici fiscali per uno dei motivi sopra riportati comporta il recupero da parte dell’amministrazione finanziaria dell’imposta nella misura ordinaria (il 9% per l’imposta di registro) ed applica una sanzione (nella misura del 30%) oltre agli interessi moratori generatisi.

Quali sono i pro e i contro di questa misura?

Molti sono i vantaggi di questa norma, derivanti dal fatto che in quest’ultimo periodo di mercato le compravendite si realizzano in tempi sempre più lunghi, sia in quanto la burocrazia si dilunga in continuazione, sia in quanto l’offerta presente sul mercato immobiliare non accenna a sfoltirsi; per un contribuente può quindi risultare difficile riuscire a vendere la propria abitazione, seppur avendo già trovato la nuova.
Possiamo dire quindi che sicuramente, consentendo di accedere a privilegi fiscali dando più tempo per vendere/alienare il precedente immobile, questa norma porta con sè effetti positivi.
Vanno però considerati anche i possibili effetti negativi, in caso di mancata vendita dell’immobile entro l’anno o comunque in caso di decadenza dalle agevolazioni, che possono essere stimati e conosciuti prima di portare a termine l’operazione.

Il consiglio è quindi quello di valutare attentamente i possibili rischi con l’aiuto di professionisti del settore (Agenti immobiliari, Notai) e di procedere con questa manovra solo quando son stati messi in conto gli effetti della peggior delle ipotesi.


Il team di VendoAffittoPermuto