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RENT TO BUY: 10 COSE DA SAPERE

RENT TO BUY: 10 COSE DA SAPERE

Già da qualche anno si sente sempre più spesso parlare di “affitto con riscatto“, talvolta “rent to buy“, come metodo rivoluzionario ed alternativo per riuscire a comprar casa.
Si, ho detto bene. RIUSCIRE, perchè ad oggi la stragrande maggioranza di chi ha intenzione di un immobile necessita di esser finanziato e il più delle volte necessita di un mutuo totale, il cosiddetto mutuo 100%.
L’ostacolo principale è però l’indisponibilità da parte degli istituti bancari a finanziare la totalità di un acquisto, offrendo fino ad un massimo dell’80% sul valore dichiarato in atto notarile.
Come si può quindi superare questo enorme ostacolo?
Ecco che ci si presenta il “rent to buy”.

RENT TO BUY

Si ma.. Cos’è il Rent to Buy?

Il Rent to Buy Scheme (schema della locazione preparatoria all’acquisto) è un rivoluzionario metodo di compravendita immobiliare dalle radici anglosassoni, importato in Italia grazie ad Andrea Russo nel poco lontano 2009.
Detto molto semplicemente il Rent to Buy è un programma preparatorio all’acquisto che permette di godere fin da subito dell’immobile scelto, inizialmente in locazione (rent) e solo successivamente in piena proprietà (buy) al completamento dell’acquisto, che si concluderà allo scadere del periodo concordato, ad un prezzo stabilito e congelato alla data di oggi.
E’ fondamentale però chiarire un aspetto chiave di questa giovane formula: il Rent to Buy, contrariamente a quanto pensano in molti, non è un contratto bensì una metodologia di compravendita che, producendo importanti leve finanziarie, consente di ridurre l’importo di mutuo da richiedere risparmiando notevolmente interessi sul finanziamento e abbassando la fatidica percentuale di mutuo richiesto (vedi tabella esplicativa a seguire).

RENT TO BUY

Ieri ed oggi

E’ bene fare qualche considerazione a riguardo.
Quando per un’operazione non esiste una regolamentazione adeguata chi è interessato ad essa non può sentirsi del tutto tutelato e sicuro nell’effettuarla.
Se poi l’operazione riguarda l’acquisto del bene considerato principale per ogni persona, la propria casa, e comporta quindi una spesa notevole difficilmente si andrà fino in fondo.
E’ per questo motivo che questa formula non è fino ad ora riuscita a sfruttare a pieno le proprie potenzialità.
Proprio per questo motivo la riorganizzazione dell’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014 n.133 (Decreto Sblocca Italia) ha permesso di dare più tutela e maggior slancio a questa metodologia di acquisto. A completare il quadro si è espressa in merito l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 4/E del 15 febbraio 2015) analizzandone l’aspetto fiscale.
Possiamo quindi dire che ad oggi il Rent to Buy è normato e regolamentato sotto ogni suo aspetto, e può esser quindi sfruttato da chiunque senza riverberi.

Ma cosa bisogna sapere?

Vi sono però dei punti fondamentali di cui vi sto per mettere a conoscenza.
Vediamo insieme i 10 pilastri da conoscere assolutamente per capire a fondo di cosa si tratta:

1- Affitto o vendita?

Si tratta di un concetto del tutto nuovo e definito “godimento in funzione della successiva alienazione”. Un concetto in cui ritroviamo una sorta di usufrutto a titolo oneroso (praticamente molto simile ad un affitto) ed un diritto di acquisto entro la scadenza fissata.

2- Le parti

Le parti sono chiaramente definite dal Decreto 133/2014 come:
– Conduttore: colui che gode del bene in cambio del corrispettivo di un canone e con la possibilità futura di acquisto
– Concedente: colui che concede in godimento l’immobile fino al momento dell’acquisto o della restituzione

3- Obbligo di trascrizione

Introduzione fondamentale della trascrizione nei registri immobiliari, come sancito dalla normativa, tutelando così il conduttore permettendogli di rendere opponibile a terzi la temporanea prelazione sulla possibilità di acquisto o di esercitare su di esso altri dipi di diritti reali ed ipoteche.

4- La durata

La durata massima del Rent to Buy è stata ora prolungata a 10 anni, prima pari a 3, per dare la giusta copertura giuridica alle parti e lasciando ad esse una più ampia scelta riguardo la durata del periodo di godimento.
Non è quindi più necessario stabilire una durata contrattuale prevista per la locazione (4+4 o 3+2) che rendeva molto più restrittiva l’operazione.

5- Possibilità o obbligo di riscatto?

Si esprime molto bene la norma che, in questo caso, prevede il diritto di scegliere se riscattare o meno nelle mani del conduttore, ritenendola la formula più equilibrata a fronte dei dovuti contrappesi per il concedente.

6- Quanto canone d’affitto sottrarre dal prezzo finale?

Il D.L. 133/2014 prevede la distinzione del canone versato in due scopi: canone per locazione e canone in acconto prezzo.
Bisogna quindi stabilire chiaramente:
– la quota di canone da destinarsi ad acconto prezzo, potendola quindi detrarre dal prezzo di vendita finale
– la quota di locazione, finalizzata a ricompensare la parte concedente per il godimento temporaneo dell’immobile
Di conseguenza soltanto la quota destinata ad acconto e precedentemente stabilita potrà esser decurtata dalla somma totale dovuta al venditore per il riscatto dell’immobile.

7- Diversi canoni diversa imposizione fiscale

L’Agenzia delle Entrate ha preso una posizione chiara a riguardo e si è così espressa:
– la quota di acconto prezzo: in generale imposta di registro al 3% ed eventuale alternatività tra IVA/registro se il concedente è una impresa
– la quota di locazione: associata fiscalmente ad una locazione, con imposta di registro e bollo ed assoggettamento IRPEF; in alternativa cedolare secca se optata dal concedente persona fisica, assorbendo quindi imposta di registro e bollo 

8- Se non riscatto cosa perdo?

Il Decreto prevede la possibilità di ricattare o meno l’immobile al termine della locazione.
Ma quanto perdo in caso di mancato riscatto?
Ovviamente si tratterà della quota di locazione, mentre non potranno in nessun modo esser trattenute le quote dell’acconto prezzo che verranno restituite dal concedente all’ex conduttore. 

9- Il conduttore che non paga si può sfrattare?

Non è in questo caso prevista la procedura di sfratto, tipica dell’affitto, ma in caso di mancato pagamento del canone da parte del conduttore il concedente può richiedere ad un giudice il rilascio dell’immobile, con una procedura molto simile a quella di sfratto.
Il D.L. 133/2014 prevede un limite specifico di canoni non versati perrender possibile la richiesta da parte del concedente del rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino. Il conduttore che risulti moroso di un ammontare di canoni almeno pari ad 1/20 del totale dei canoni previsti dal contratto verrà considerato inadempiente e decadrà quindi dalla possibilità di proseguire nel rapporto.

10- Come scelgo il canone e la durata del Rent to Buy?

Domanda da un milione di dollari.
Lo schema contrattuale della formula Rent to Buy è stato previsto tanto libero proprio per lasciare la possibilità alle parti di determinare una formula il più adatta possibile alle esigenze di ogni conduttore e di ogni concedente, lasciando in standby gli istituti di credito e permettendo di generare durante il corso della locazione una quota di corrispettivo (pari solitamente al mancante 20% del prezzo richiesto dalle banche) in vista del futuro acquisto dell’immobile.

Possiamo quindi dire che il Rent to Buy è una formula innovativa, facilitativa e libera alla contrattazione tra le parti.
Poche sono le persone che ne sono propriamente a conoscenza, e altrettante quelle che ne hanno usufruito per acquistare; confidiamo con questo breve articolo di portare un pò di chiarezza nel calderone della disinformazione odierna, trasformando gli svantaggi in vantaggi e gli ostacoli in opportunità per chi tanto desidera l’avverarsi del proprio sogno nel cassetto: comprare la propria casa.

Il team di VendoAffittoPermuto

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